Relatório Executivo de Viabilidade e Go-to-Market
Quadra 1004 Sul · Av. NS2 · Palmas/TO
50 unidades · 42 m² · 2 quartos · MCMV Faixa 4
VGV Hub · Documento Confidencial · Março 2026
Residencial 1004 Sul — condomínio vertical de 50 unidades na região de maior expansão de Palmas.
Torres
1 torre
Área Privativa
42 m²
Unidades
50 aptos
Tipologia
2 quartos
| Item | 1004 Sul | MRV Monarca | MRV Buriti | Palm. Imperial |
|---|---|---|---|---|
| Piscina com Deck Molhado | ||||
| Espaço Coworking/Estudo | ||||
| Pet Place | ||||
| Bicicletário Coberto | ||||
| Ponto Grill na Varanda | ||||
| Infra para Ar-Condicionado | ||||
| Bancada Extendida Cozinha | ||||
| MCMV Faixa 4 (juros 10%) | ||||
| Área > 40 m² | ||||
| 2 Quartos |
Palmas é a capital mais jovem do Brasil, fundada em 1989, com um dos maiores índices de crescimento demográfico entre as capitais brasileiras.
Palmas é o principal polo empregador do Tocantins. Em 2025, criou 1.346 postos formais com carteira assinada (CAGED). O Tocantins encerrou 2025 com saldo positivo de 7.416 empregos formais e estoque de 267.328 vínculos ativos — o maior da série histórica estadual.
44,9% da população entre 25-64 anos — core de demanda para primeiro imóvel e upgrades
Domicílios em Palmas
~106.000
Famílias em Locação
40.600 (38,3%)
Faixa de Renda Compatível
6.000-8.000 famílias
Mercado Potencial Imediato
600-1.200 famílias
Absorção — 1004 Sul
50 unidades (12-18 meses)
A localização na Av. NS2 confere acesso privilegiado ao principal eixo viário Norte-Sul de Palmas.
Quadra 1004 Sul, Av. NS2, Palmas/TO
Coordenadas: -10.2128, -48.3474
UFT — Universidade Federal do Tocantins
~5 km (10 min)
UNITINS — Campus Palmas
~8 km
Palmas Shopping / Capim Dourado
~7-10 km
Atacadão / Quartetto (regionais)
~3-5 km
Hospital Geral de Palmas (HGP)
~6 km
Praia da Graciosa / Orla 14
~10 km
Praça dos Girassóis / Palácio Araguaia
~8 km
Av. NS2 (eixo viário principal)
Acesso direto
A região do Plano Diretor Sul registrou valorização imobiliária entre 9% e 14% ao longo de 2024, segundo consultorias nacionais. O vetor de expansão sul é o principal eixo de crescimento urbano de Palmas, com novos empreendimentos e infraestrutura sendo implantados continuamente.
Com 50 unidades e um mercado potencial de 600-1.200 famílias qualificadas, a absorção local é suficiente para o escoamento do produto.
75%
Moradores
25%
Investidores
Mapeamento dos empreendimentos identificados pelo Grupo VGV com base em dados públicos na região do Plano Diretor Sul.
| Empreendimento | Área | Preço | R$/m² | Lazer | Status |
|---|---|---|---|---|---|
MRV Palmeira Monarca MRV | 37-50 m² | R$ 250-330K | ~R$ 6.600 | Básico | Lançamento |
MRV Palmeira Boreal MRV | 36-50 m² | R$ 248-330K | ~R$ 6.700 | Básico | Lançamento |
MRV Palmeira Buriti MRV | 37-50 m² | a partir R$ 248K | ~R$ 6.700 | Básico | Lançamento |
Palmeira Imperial — | 40 m² | R$ 330.000 | ~R$ 8.250 | Intermediário | Em construção |
Reserva dos Girassóis — | 40 m² | Em construção | A confirmar | Intermediário | Em construção |
RESIDENCIAL 1004 SUL Cliente | 42 m² | R$ 400.000 | R$ 9.524 | Completo | Em estudo |
O Residencial 1004 Sul se posiciona no segmento MCMV Faixa 4 (classe média), com ticket de R$ 400K — acima dos concorrentes MRV (~R$ 6.600-6.700/m²) e abaixo do Palmeira Imperial (~R$ 8.250/m²).
O principal diferencial é o pacote de lazer e conveniência (piscina, coworking, pet place, bicicletário) inexistente nos concorrentes diretos, justificando o prêmio de preço/m².
Recomendações de baixo ou nenhum custo de engenharia para maximizar a percepção de valor e resolver dores reais das personas.
Converter 15-20m² de área comum em espaço multiuso com bancadas, tomadas USB e Wi-Fi dedicado. Custo incremental mínimo; argumento de venda diferenciador inexistente nos concorrentes.
Palmas tem clima quente o ano inteiro e alta taxa de posse de animais. Destinar área permeável existente para pet place (com torneira e bancos) resolve dor real sem custo de engenharia.
Cidade planejada com topografia plana e ciclovias. Bicicletário coberto na garagem atende demanda de mobilidade alternativa e agrega valor percebido.
Clima de Palmas (média 27°C) torna piscina item quase obrigatório. Piscina compacta com deck molhado maximiza sensação de resort sem aumento significativo de custo condominial.
Instalar ponto de gás para churrasqueira a carvão/gás na varanda. Cria argumento de 'área gourmet privativa' — diferencial decisivo na região.
Em Palmas (temperaturas acima de 35°C), ponto de A/C em todos os cômodos é requisito básico. Incluir ao menos infraestrutura (tubulação e ponto elétrico).
Em 42m², a cozinha integrada é o padrão. Uma bancada em L ou peninsular valoriza o espaço e cria sensação de amplitude, sem alterar layout estrutural.
Precificação progressiva com reajustes vinculados ao avanço da obra e velocidade de vendas.
Ticket Médio Final
R$ 400.000
R$ 9.524/m²
R$ 370.000
R$ 8.810/m² · 8 unidades
R$ 390.000
R$ 9.286/m² · 15 unidades
R$ 405.000
R$ 9.643/m² · 20 unidades
R$ 420.000
R$ 10.000/m² · 7 unidades
Recomendado para moradores
Equilíbrio entrada/obra
Exclusivo investidores
Estratégia de marketing e vendas baseada na Metodologia VGV de lançamentos imobiliários.
"O endereço que cresce com Palmas."
Conecta o vetor de expansão sul da cidade com a aspiração pessoal do comprador.
"A capital mais jovem do Brasil merece o seu primeiro endereço."
Explora o DNA de cidade planejada de Palmas e a aspiração do first-time buyer.
"Seu patrimônio começa aqui."
Abordagem direta ao investidor e comprador racional. O número da quadra vira identidade.
Verba Total de Marketing
R$ 0
1,5% do VGV · Distribuída em 5 etapas
Branding, site/LP, maquete digital, material corretor, CRM setup
Contagem regressiva, teasers redes sociais, evento investidores
Campanha performance (Meta + Google), evento, stand vendas, mídia local
Always-on digital, acompanhamento obra, depoimentos, indicações, feiras
Promoções últimas unidades, plantão vendas, campanha 'pronto para morar'
< R$ 50
CPL Meta
Custo por Lead
< R$ 3K
CPA Meta
Custo por Aquisição
> 10x
ROAS Meta
Retorno sobre investimento
3-4 un/mês
VSO Meta
Velocidade de vendas
Síntese das conclusões e recomendações do relatório.
50 unidades de 42m² (2 quartos) na Quadra 1004 Sul, Palmas/TO. Ticket médio R$ 400K, enquadrado na Faixa 4 do MCMV com juros de 10% a.a. Diferenciais de lazer e conveniência inexistentes nos concorrentes diretos.
Preço/m² acima da média MRV local (R$ 9.524 vs ~R$ 6.700). Região em consolidação com distância do centro comercial. Escala limitada de 50 unidades para amortização. Selic elevada pressionando crédito imobiliário.
Precificação progressiva em 4 fases (R$ 370K a R$ 420K). Verba de marketing de R$ 300K (1,5% do VGV) distribuída em 5 etapas. Foco em servidores públicos, profissionais migrados e investidores patrimonialistas.
Nota Importante: O Grupo VGV destaca que rentabilidades passadas não garantem retornos futuros. Os dados de valorização são apresentados como tendência de mercado e não como promessa de retorno. Todas as projeções devem ser validadas com análise financeira específica do projeto.